Điều kiện để người sử dụng đất được cấp sổ đỏ là gì?

Việc mua bán đất bằng giấy viết tay (không công chứng, chứng thực) là tình trạng rất phổ biến. Theo Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/08/2024), tin vui là Nhà nước đã mở rộng cơ hội cấp Sổ đỏ cho các trường hợp này để ổn định đời sống nhân dân.

Để được cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ) cho mảnh đất mua bằng giấy tay, bạn cần đáp ứng các điều kiện và thực hiện theo lộ trình sau:

1. Điều kiện về thời điểm mua bán

Luật Đất đai 2024 cho phép hợp thức hóa các giao dịch giấy tay nếu việc mua bán xảy ra trước ngày 01/08/2024. Cụ thể:

• Trường hợp 1: Đất đã có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (theo Điều 137) nhưng người đứng tên trên giấy tờ là chủ cũ, bạn mua lại bằng giấy tay.

• Trường hợp 2: Đất hoàn toàn không có giấy tờ (đất khai hoang, đất sử dụng lâu năm) và bạn mua lại bằng giấy tay.

2. Các điều kiện bắt buộc đi kèm

Dù mua vào thời điểm nào, để được cấp Sổ, mảnh đất phải thỏa mãn “bộ tiêu chuẩn” sau:

• Sử dụng ổn định: Bạn đã sử dụng đất vào mục đích cụ thể (để ở, trồng trọt…) một cách liên tục, lâu dài.

• Không có tranh chấp: Đây là điều kiện tiên quyết. Nếu chủ cũ hoặc hàng xóm đang tranh chấp về ranh giới hoặc quyền sở hữu, hồ sơ sẽ bị dừng lại.

• Phù hợp quy hoạch: Đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng của địa phương.

• Được UBND cấp xã xác nhận: Đây là cơ quan trực tiếp xác minh nguồn gốc và tình trạng sử dụng đất của bạn.

3. Quy trình làm Sổ đỏ năm 2026

Theo các quy định mới nhất (bao gồm Nghị định 101/2024 và Nghị định 151/2025), quy trình hiện nay đã được đơn giản hóa:

1. Chuẩn bị hồ sơ:

   • Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận (Mẫu số 04/ĐK).

   • Giấy viết tay mua bán đất (bản gốc).

   • Các giấy tờ chứng minh việc sử dụng đất ổn định (Biên lai đóng thuế đất hằng năm, hộ khẩu thường trú tại địa chỉ đó…).

2. Nộp hồ sơ: Nộp tại Bộ phận Một cửa của UBND cấp huyện hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

3. Xác minh và Niêm yết: UBND cấp xã sẽ kiểm tra thực địa, xác minh nguồn gốc và niêm yết công khai trong 15 ngày tại trụ sở xã để xem có ai tranh chấp hay không.

4. Nghĩa vụ tài chính: Bạn sẽ nhận được thông báo thuế (tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ). Sau khi hoàn thành đóng tiền, bạn sẽ được nhận Sổ đỏ.

Một số lưu ý quan trọng:

• Tiền sử dụng đất: Mức đóng sẽ tùy thuộc vào thời điểm bạn bắt đầu sử dụng đất và loại đất (đất ở hay đất vườn).

• Ký giáp ranh: Hiện nay pháp luật đã nới lỏng việc bắt buộc phải có chữ ký giáp ranh của hàng xóm nếu cơ quan chức năng có đủ căn cứ xác định ranh giới không tranh chấp, nhưng nếu có chữ ký thì hồ sơ của bạn sẽ trôi chảy hơn rất nhiều.

Lời khuyên: Bạn nên ra ngay UBND cấp xã nơi có đất để xin “Trích lục bản đồ địa chính” và hỏi về tình trạng quy hoạch của mảnh đất đó trước khi nộp hồ sơ chính thức.