Mua đất chung với bạn bè cần lưu ý những gì?

Mua đất chung với bạn bè là một giải pháp tài chính thông minh, giúp bạn dễ dàng sở hữu bất động sản khi dòng vốn cá nhân còn hạn chế. Tuy nhiên, “góp gạo thổi cơm chung” trong bất động sản luôn là một con dao hai dính. Rất nhiều mối quan hệ bạn bè thân thiết đã “đứt gánh giữa đường” chỉ vì những bất đồng trong quá trình chung vốn.

Để vừa giữ được đất, vừa giữ được bạn, hãy lưu ý những nguyên tắc cốt lõi dưới đây.

1. Những rủi ro thường gặp khi mua đất chung với bạn bè

Trước khi xuống tiền, bạn cần nhìn thẳng vào những rủi ro có thể xảy ra. Việc mua đất không đơn thuần là góp tiền, mà là một thương vụ đầu tư dài hạn.

• Bất đồng quan điểm khai thác, thanh khoản: Bạn muốn bán cắt lỗ khi thị trường xuống, nhưng người bạn lại muốn giữ lại chờ thời. Hoặc một người muốn xây nhà cho thuê, người kia lại muốn để đất trống chờ tăng giá.

• Rủi ro tài chính cá nhân: Trong quá trình giữ đất, một trong hai người gặp khó khăn tài chính đột xuất và muốn rút vốn gấp. Nếu không có phương án dự phòng, việc này sẽ làm khó cho người còn lại.

• Rủi ro pháp lý ngoài ý muốn: Nếu đất chỉ đứng tên một người, người còn lại sẽ chịu rủi ro cực lớn nếu người đứng tên gặp sự cố (tử vong, ly hôn chia tài sản, hoặc nợ nần bị kê biên tài sản).

2. Bí quyết mua đất an toàn về mặt pháp lý

Pháp lý là “tấm lá chắn” quan trọng nhất bảo vệ quyền lợi của tất cả các bên. Khi mua đất chung, bạn tuyệt đối không được chủ quan hay làm việc dựa trên niềm tin truyền miệng.

2.1. Đứng tên đồng sở hữu trên Sổ đỏ

Cách an toàn nhất khi mua đất chung là yêu cầu cơ quan thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng) đứng tên tất cả các thành viên góp vốn.

• Theo quy định pháp luật, sổ sẽ ghi nhận hình thức “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

• Mỗi người sẽ được cấp một bản sổ đỏ riêng có giá trị pháp lý như nhau, hoặc cấp một bản và ghi rõ ai là người giữ sổ dựa trên sự đồng thuận.

2.2. Lập hợp đồng góp vốn mua đất rõ ràng

Bên cạnh sổ đỏ, các bạn cần lập một Hợp đồng góp vốn mua đất (hoặc thỏa thuận hợp tác đặt cọc/mua bán). Hợp đồng này nên được công chứng để đảm bảo tính pháp lý. Các nội dung bắt buộc phải có bao gồm:

• Tỷ lệ góp vốn: Ai góp bao nhiêu phần trăm, bằng tiền mặt hay chuyển khoản (cần có biên nhận).

• Tỷ lệ phân chia lợi nhuận và chi phí: Lợi nhuận khi bán đất hoặc chi phí phát sinh (thuế, phí đo đạc, phí môi giới) sẽ chia theo tỷ lệ nào (thường tương ứng với tỷ lệ góp vốn).

• Trách nhiệm quản lý tài sản: Ai là người giữ sổ gốc, ai chịu trách nhiệm làm việc với môi giới, cơ quan nhà nước khi cần.

3. Các nguyên tắc “vàng” khi mua đất cùng bạn bè

Để việc hợp tác đầu tư diễn ra thuận lợi, việc hiểu luật là chưa đủ, các bạn cần thống nhất với nhau về mặt tư duy và chiến lược mua đất.

3.1. Thống nhất mục tiêu và thời hạn đầu tư

Trước khi chốt mua đất, hãy ngồi lại và trả lời các câu hỏi:

• Chúng ta mua mảnh đất này để làm gì? (Đầu tư lướt sóng, đầu tư dài hạn 3-5 năm, hay xây homestay, làm nhà vườn?).

• Kỳ vọng lợi nhuận là bao nhiêu phần trăm thì bán? (Ví dụ: Tăng giá 30% là bán).

• Nếu thị trường đóng băng, chúng ta sẽ giữ đất trong tối đa bao lâu?

3.2. Lên phương án rút vốn và xử lý khủng hoảng

Đây là điều ít ai muốn nhắc đến khi mới bắt đầu, nhưng lại là nguyên nhân lớn nhất gây rạn nứt. Bạn cần có điều khoản rõ ràng về việc rút vốn khi mua đất chung:

• Nếu bạn A muốn bán nhưng bạn B muốn giữ: Bạn B có quyền ưu tiên mua lại phần vốn của bạn A theo giá thị trường tại thời điểm đó.

• Nếu bạn B không đủ tiền mua lại: Hai bên bắt buộc phải đồng thuận bán toàn bộ mảnh đất cho bên thứ ba, hoặc cho phép bạn A bán lại phần sở hữu của mình cho một người khác (với sự đồng ý của bạn B về danh tính người mua mới).

3.3. Rạch ròi về tài chính và các chi phí phát sinh

Khi mua đất, không chỉ có tiền mua đất là xong. Sẽ có rất nhiều chi phí “bên lề” phát sinh như: Thuế trước bạ, phí sang tên, chi phí đi lại kiểm tra đất, tiền thuê người phát quang, rào dậu mảnh đất… Tất cả các khoản này cần được ghi chép vào một file Excel chung và chia đều hoặc chia theo tỷ lệ góp vốn một cách minh bạch.

4. Những lưu ý về mặt “chọn bạn mà chơi”

Không phải người bạn thân nào cũng là một đối tác kinh doanh tốt. Khi chọn người để mua đất chung, hãy lưu ý:

• Chọn người có cùng tư duy tài chính: Nếu bạn là người thích an toàn, nhưng bạn của bạn lại thích mạo hiểm, dùng đòn bẩy tài chính quá đà, hai bạn sẽ rất dễ cãi nhau khi thị trường biến động.

• Chọn người uy tín và có năng lực tài chính thực sự: Hãy chắc chắn rằng số tiền bạn của bạn góp vào là tiền nhàn rỗi, không phải tiền đi vay nặng lãi hoặc tiền ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí sinh hoạt tối thiểu của gia đình họ.

• Sự đồng thuận của gia đình (vợ/chồng): Tài sản phát sinh trong thời kỳ hôn nhân là tài sản chung. Do đó, khi bạn của bạn ký hợp đồng mua đất, tốt nhất nên có sự chứng kiến hoặc đồng thuận bằng văn bản của vợ/chồng họ để tránh những tranh chấp dân sự về sau nếu chẳng may gia đình họ gặp biến cố.

KẾT LUẬN

Lời khuyên cốt lõi: “Mất lòng trước, được lòng sau”. Thà rạch ròi, chi tiết và có phần “vạch lá tìm sâu” trên giấy tờ ngay từ đầu, còn hơn im lặng vì nể nang để rồi nhận về quả đắng.

Mua đất chung với bạn bè là một hướng đi hay để nhân đôi, nhân ba sức mạnh dòng vốn. Chỉ cần bạn tuân thủ đúng pháp lý, minh bạch tài chính và có một bản hợp đồng cam kết chặt chẽ, bạn hoàn toàn có thể vừa gia tăng tài sản, vừa thắt chặt thêm tình bạn chí cốt.