Dự án chậm triển khai nhiều năm có bị thu hồi không?

Thực trạng dự án chậm triển khai và nỗi lo bị thu hồi đất

Trong những năm gần đây, tình trạng các dự án treo, dự án đắp chiếu xuất hiện tại nhiều tỉnh, thành phố lớn trên cả nước. Việc các dự án chậm triển khai nhiều năm không chỉ gây lãng phí tài nguyên đất đai, làm mất mỹ quan đô thị mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người dân trong vùng quy hoạch. Trước thực trạng này, câu hỏi được các chủ đầu tư cũng như người dân quan tâm nhất là: Liệu dự án chậm triển khai nhiều năm có bị Nhà nước thu hồi hay không? và Hành lang pháp lý hiện hành quy định về vấn đề này như thế nào?

Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết các quy định pháp luật mới nhất liên quan đến việc xử lý và thu hồi đối với các dự án vi phạm tiến độ.

Dự án chậm triển khai bao lâu thì bị xem xét thu hồi?

Theo quy định của Luật Đất đai và Luật Đầu tư hiện hành, Nhà nước luôn tạo điều kiện tối đa cho các nhà đầu tư thực hiện dự án. Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư có hành vi “ôm đất” hoặc không đủ năng lực triển khai, cơ quan quản lý sẽ tiến hành các bước xử lý nghiêm khắc.

Cụ thể, thời hạn để một dự án chậm triển khai rơi vào tầm ngắm thu hồi được quy định rõ:

• Thời hạn sử dụng đất: Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục.

• Tiến độ sử dụng đất: Tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa.

Lưu ý quan trọng: Khi rơi vào trường hợp chậm tiến độ 24 tháng, chủ đầu tư không bị thu hồi đất ngay lập tức mà sẽ được gia hạn.

Thủ tục gia hạn và mức phạt đối với dự án chậm triển khai

Khi một dự án chậm triển khai quá thời hạn quy định, chủ đầu tư phải làm thủ tục xin gia hạn tiến độ sử dụng đất nếu muốn tiếp tục thực hiện dự án.

1. Thời gian được phép gia hạn

Chủ đầu tư được phép gia hạn sử dụng đất thêm tối đa 24 tháng. Điều này đồng nghĩa với việc doanh nghiệp có thêm một cơ hội cuối cùng để tập trung nguồn lực tài chính và nhân sự nhằm đưa đất vào sử dụng.

2. Nghĩa vụ tài chính khi dự án chậm triển khai

Trong thời gian được gia hạn 24 tháng này, chủ đầu tư không được “miễn phí” mà phải nộp cho Nhà nước một khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án. Đây được xem là một hình thức phạt kinh tế nhằm thúc đẩy tiến độ.

Trường hợp nào dự án chậm triển khai nhiều năm sẽ bị thu hồi chính thức?

Nếu đã áp dụng các biện pháp gia hạn và xử phạt hành chính mà doanh nghiệp vẫn không thể hoàn thành nghĩa vụ, Nhà nước sẽ tiến hành biện pháp mạnh mẽ nhất: Thu hồi đất.

Các kịch bản dẫn đến việc dự án chậm triển khai nhiều năm bị thu hồi bao gồm:

• Hết thời gian gia hạn vẫn bất động: Hết thời hạn 24 tháng được gia hạn thêm mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng, chưa hoàn thành dự án theo cam kết.

• Bị chấm dứt hoạt động dự án đầu tư: Theo Luật Đầu tư, nếu dự án bị cơ quan quản lý đầu tư chấm dứt hoạt động (do không thực hiện đúng tiến độ, vi phạm điều kiện đầu tư…) mà chủ đầu tư không thể tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác trong thời hạn quy định, Nhà nước sẽ thu hồi đất.

• Chủ đầu tư tự nguyện trả lại đất: Do gặp khó khăn về tài chính hoặc thay đổi chiến lược kinh doanh, doanh nghiệp chủ động hoàn trả lại dự án cho địa phương.

Dự án chậm triển khai khi bị thu hồi có được bồi thường không?

Đây là mối quan tâm lớn nhất của các doanh nghiệp khi đối mặt với nguy cơ bị thu hồi đất do dự án chậm triển khai. Pháp luật Việt Nam quy định rất rõ ràng và có phần “rắn” đối với trường hợp này để răn đe các hành vi đầu cơ đất đai.

Quy định của pháp luật: Trường hợp đất bị thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai (cụ thể là do chậm tiến độ sử dụng đất quá thời gian gia hạn 24 tháng), chủ đầu tư sẽ không được bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, cũng như không được trả lại tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp.

Điều này có nghĩa là doanh nghiệp có nguy cơ mất trắng toàn bộ chi phí đã đầu tư vào khu đất (chi phí san lấp, xây dựng hạ tầng dở dang…) nếu để dự án chậm triển khai nhiều năm dẫn đến quyết định thu hồi.

Những nguyên nhân khách quan giúp dự án chậm triển khai tránh bị thu hồi

Mặc dù chế tài rất nghiêm khắc, nhưng pháp luật cũng tính đến các yếu tố bất khả kháng. Không phải cứ dự án chậm triển khai là mặc định bị tịch thu. Chủ đầu tư sẽ được xem xét không tính vào thời gian chậm tiến độ nếu chứng minh được các lý do sau:

1. Do bất khả kháng: Thiên tai, dịch bệnh (như đại dịch COVID-19 trước đây), hỏa hoạn, chiến tranh hoặc các sự kiện khách quan khác không thể lường trước và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết.

2. Lỗi từ phía cơ quan Nhà nước: Do chậm trễ trong công tác giải phóng mặt bằng, bàn giao đất thực địa không đúng kế hoạch, hoặc do chậm trễ trong việc phê duyệt các thủ tục hành chính liên quan (đánh giá tác động môi trường, giấy phép xây dựng…) mà lỗi không thuộc về nhà đầu tư.

Đối với những trường hợp này, thời gian xảy ra sự kiện bất khả kháng hoặc chậm trễ do thủ tục hành chính sẽ được trừ ra, không tính vào thời gian dự án chậm triển khai để làm căn cứ thu hồi.

Giải pháp nào cho doanh nghiệp có dự án chậm triển khai?

Để tránh kịch bản xấu nhất là bị thu hồi đất và mất trắng tài sản, các doanh nghiệp đang có dự án chậm triển khai cần chủ động thực hiện các phương án sau:

• Rà soát và chủ động xin gia hạn: Thay vì đợi cơ quan chức năng đến thanh tra, doanh nghiệp cần chủ động làm văn bản giải trình lý do và xin gia hạn 24 tháng ngay khi thấy nguy cơ chậm tiến độ.

• Tìm kiếm đối tác M&A (Mua bán & Sáp nhập): Nếu nhận thấy không còn đủ năng lực tài chính, doanh nghiệp nên tiến hành chuyển nhượng dự án cho các nhà đầu tư khác có năng lực hơn trước khi bị ra quyết định thu hồi.

• Điều chỉnh quy mô phân kỳ đầu tư: Xin phép cơ quan chức năng cho phép chia nhỏ dự án thành các giai đoạn để triển khai cuốn chiếu, giảm áp lực dòng tiền.

Lời kết

Tóm lại, câu trả lời cho câu hỏi “Dự án chậm triển khai nhiều năm có bị thu hồi không?” chắc chắn là CÓ. Thời gian tối đa được “châm chước” thông qua việc gia hạn là 24 tháng kèm theo phạt tài chính. Quá thời hạn này, Nhà nước sẽ kiên quyết thu hồi đất mà không bồi thường. Do đó, các doanh nghiệp cần quản trị tốt năng lực tài chính, pháp lý và tiến độ thi công để bảo vệ tài sản của chính mình, tránh biến dự án thành một “vết đen” quy hoạch.