Xây dựng nhà ở vượt số tầng cho phép bị xử lý thế nào?

Việc nắm rõ các quy định về trật tự xây dựng là vô cùng quan trọng để tránh những rủi ro pháp lý và thiệt hại kinh tế không đáng có. Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết việc xây dựng nhà ở vượt số tầng cho phép bị xử lý thế nào theo quy định pháp luật mới nhất, giúp bạn chủ sở hữu và nhà thầu có cái nhìn toàn diện trước khi thực hiện công trình.

Quy định chung về hành vi xây dựng sai nội dung giấy phép

Xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp, đặc biệt là lỗi vượt quá số tầng, là một trong những vi phạm phổ biến nhưng nghiêm trọng trong lĩnh vực xây dựng. Hành vi xây dựng nhà ở vượt số tầng không chỉ phá vỡ quy hoạch chung của đô thị mà còn tiềm ẩn nguy cơ về an toàn kết cấu cho chính công trình và các khu vực lân cận.

Theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP, cơ quan chức năng sẽ tiến hành thanh tra và xử lý nghiêm các trường hợp sai phạm này. Tùy vào quy mô công trình và địa điểm xây dựng (nông thôn hay đô thị), mức độ xử lý sẽ được phân cấp dựa trên các biên bản vi phạm hành chính được lập tại hiện trường.

Mức xử phạt hành chính đối với lỗi xây vượt tầng

Xử phạt bằng tiền là hình thức đầu tiên mà chủ đầu tư phải đối mặt khi thực hiện xây dựng nhà ở vượt số tầng so với giấy phép. Mức phạt này được quy định cụ thể nhằm răn đe các hành vi cố tình vi phạm để gia tăng diện tích sử dụng trái quy định.

Cụ thể, đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị, hành vi xây dựng sai thiết kế hoặc sai giấy phép xây dựng có thể bị phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng. Đối với các công trình có báo cáo kinh tế kỹ thuật hoặc dự án đầu tư xây dựng, mức phạt này còn cao hơn rất nhiều, có thể lên đến hàng trăm triệu đồng. Việc xử phạt xây dựng trái phép này được áp dụng song song với các biện pháp khắc phục hậu quả cưỡng chế.

Biện pháp buộc tháo dỡ phần công trình vi phạm

Nhiều chủ nhà lầm tưởng rằng chỉ cần nộp phạt là có thể giữ lại phần diện tích xây thêm, nhưng thực tế pháp luật hiện hành quy định rất khắt khe về việc khắc phục hậu quả. Đối với lỗi xây dựng nhà ở vượt số tầng, biện pháp buộc tháo dỡ phần diện tích vi phạm là điều gần như không thể tránh khỏi.

Sau khi nhận quyết định xử phạt, chủ đầu tư có một khoảng thời gian nhất định (thường là 30 ngày) để tự giác tháo dỡ phần tầng cao vượt mức. Nếu quá thời hạn này mà công trình vẫn giữ nguyên hiện trạng, cơ quan chức năng sẽ tiến hành cưỡng chế tháo dỡ. Mọi chi phí cho việc cưỡng chế này sẽ do chủ đầu tư chi trả, kèm theo đó là rủi ro làm hư hỏng các phần cấu trúc hợp pháp của ngôi nhà.

Trường hợp nào được điều chỉnh giấy phép xây dựng?

Trong một số ít trường hợp, nếu việc xây dựng nhà ở vượt số tầng vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch thiết kế đô thị, chủ đầu tư có thể có cơ hội làm thủ tục điều chỉnh giấy phép. Tuy nhiên, đây là một quá trình phức tạp và không được khuyến khích thực hiện sau khi đã có sai phạm.

Điều kiện để được xét duyệt điều chỉnh

Để được xem xét điều chỉnh khi lỡ vi phạm trật tự xây dựng, công trình phải đảm bảo không ảnh hưởng đến chỉ giới xây dựng, không gây tranh chấp với các hộ liền kề và quan trọng nhất là phải nằm trong khung chiều cao tối đa cho phép của khu vực đó. Nếu đáp ứng đủ các tiêu chuẩn kỹ thuật, chủ đầu tư phải hoàn tất thủ tục xin điều chỉnh giấy phép xây dựng trong thời hạn 30 đến 60 ngày kể từ ngày lập biên bản.

Trình tự thực hiện hồ sơ điều chỉnh

Chủ đầu tư cần chuẩn bị đơn đề nghị điều chỉnh giấy phép, bản vẽ thiết kế điều chỉnh và các tài liệu chứng minh sự phù hợp với quy hoạch. Lưu ý rằng ngay cả khi được phép điều chỉnh, chủ đầu tư vẫn phải nộp đầy đủ số tiền phạt hành chính do hành vi xây dựng trước khi được cấp phép điều chỉnh.

Ảnh hưởng đến việc hoàn công và cấp sổ hồng

Hệ quả lâu dài và đáng ngại nhất của việc xây dựng nhà ở vượt số tầng chính là việc không thể thực hiện thủ tục hoàn công. Khi không có biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình phù hợp với giấy phép, chủ sở hữu sẽ bị từ chối cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng).

Việc thiếu pháp lý hoàn công khiến giá trị bất động sản giảm sút nghiêm trọng, gây khó khăn cho việc thế chấp vay vốn ngân hàng hoặc chuyển nhượng, tặng cho sau này. Một công trình sai phép xây dựng sẽ luôn nằm trong danh sách đen của cơ quan quản lý đô thị, gây ra những rắc rối pháp lý kéo dài cho đến khi sai phạm được khắc phục triệt để.

Xây dựng đúng phép để bảo vệ tài sản bền vững

Việc hiểu rõ hậu quả của hành vi xây dựng nhà ở vượt số tầng giúp các chủ đầu tư có quyết định sáng suốt hơn trong quá trình thi công. Đừng vì lợi ích ngắn hạn trước mắt mà đánh đổi bằng sự an toàn pháp lý và giá trị lâu dài của ngôi nhà. Tuân thủ nghiêm túc giấy phép xây dựng chính là cách tốt nhất để bạn tận hưởng không gian sống một cách an tâm và trọn vẹn.

Hy vọng những thông tin pháp lý chuyên sâu về xử lý vi phạm tầng cao xây dựng trên đây đã mang lại giá trị thực tiễn cho bạn. Nếu bạn đang lên kế hoạch xây dựng, hãy tham vấn ý kiến từ các chuyên gia kiến trúc và pháp lý để đảm bảo công trình của mình hoàn toàn đúng quy định.